第625章 正事 價格的上下限
重生日記江山美人我來我見我征服 作者：山村居 投票推薦 加入書簽 留言反饋
小道消息說完，三人的談話開始進入正題。
書記率先問道：
“你們兩人是和這位李總談了一天，現在至少證明他的意向性很強，現在又確定了他擁有這種實力，加上剛才你們描述的藍圖也符合我們的期望，接下來還有什麽難度？”
“書記，現在雙方都很有意向，這是可以確定的.
但這麽大的整體開發，還是非政府性質的，由個人企業承建，這在整個省內甚至整個國內都是沒有先例的。
擺在我們麵前的第一個難題也是最大的一個難題，即使采取什麽樣的合作方式，如果是直接轉讓土地，收取土地轉讓金，這又該收多少？
畢竟沒有參考，價格定高了到時候把對方嚇跑了，畢竟人家企業也是來賺錢的。
但如果定低了，到時候造成國有資產流失，我們沒有功勞倒是小事，到時候再被打板子，這就得不償失了。”
胡副書記也補充說道：
“現在最關鍵的問題就是這個，至於其他的，倒都是小事情了，到時候慢慢談就好。”
“現在說來，這種一次性土地轉讓是最合適的了？以土地入股共同開發呢？”
張高官很直白的說道：
“書記，如果從企業的角度來看，對方既然這麽看重這個項目，從長遠來看合作開發自然更有利。
但對方不見得會同意，你也知道這些年的一些國有占股的企業，即使是占有股份達不到控股的地步，但如果領導有主意，也會對企業造成很大困擾。
我們在自然可以保證這種政策延續性，可是這個項目顯眼可見的需要很長的周期，我們也不可能一直在這兒任職。”
張高官隻說了前麵一段，後麵一段沒說，但書記肯定能明白，直白的說：
那就是就算是利益最大化，我們也享受不到，還不如一次性轉讓。
這樣的話崖州和陵水都將根據這個灣區的開發而收益，而我們省裏麵也可以利用這筆龐大的資金，改善全省的基礎設施建設、民生建設等等。
有錢了，就能花錢，花錢自然就會產生功績、政績，再加上灣區的開發，這就是雙重功績……
書記想了一會兒，然後老謀深算地說道：
“這件事情我們省裏麵肯定是不可能最終拍板的，肯定要上報國務院，你看這樣行不行。
既然這位李總如此有格局又如此愛國，我們讓他提一個方案、出一個價格，並給出原因，我們根據他的方案來論證，並最終上報國務院。”
“高，實在是高！”
“不過在這之前，你們政府應該有個大致的範圍吧，哪怕這個範圍稍大一些也問題不大，這種事情我們必須做到萬無一失，哪怕以小人之心度君子之腹了。”
說完這句話，看向胡副書記，直接問道：
“你們崖州那邊是怎麽想的，這可是你們最有潛力的一個灣區了，準備要多少嫁妝？”
書記玩笑著說道。
胡副書記卻表情嚴肅，很正式的說道：
“也不瞞書記說，雖然沒有先例，但市裏麵肯定也商討過了。
按照夏總他們劃定的區域，屬於海棠灣這塊的是從後海灣一直到赤嶺那邊和清水灣交界的地方。
以海岸線為基礎大致向裏，一直到環島高速，而且還包括了這一片海灣以及蜈支洲島和這個方向的海域麵積，總體麵積大概在80平方公裏。
這還是第一次有人以平方公裏為單位做開發啊！
如果按照畝來計算的話就是12萬畝，按照現在海棠灣的地價，如果全部用作地產開發的話。
扯平均海邊和非海邊，按照三分之一的地塊開發成房地產項目，也就是4萬畝，一畝一百萬，就是400億。”
書記聽到這個書記並沒有驚訝，畢竟這事情已經談了有一段時間了，大家也或多或少的了解了一些，書記直接問道：
“賬不是這麽算的吧？
就算按照你說的三分之一去開發，這四萬畝還要包括道路建設等等的其他配套基礎建設，相當於另外的8萬畝需要我們來建設的。
而且三分之一都蓋上樓、住上人，這也不現實啊？
你這樣算的話怕不是建出來的房子夠上百萬人住的了。”
“書記，我這不是按照您說的先確定個上限嗎？”
胡副書記得意的笑了笑。
“你啊你，好，那你繼續說。”
書記點了點老胡，笑著說道。
“這四百億隻是最上限，我們也知道這是不可能的，畢竟這裏麵說的建築用地還有大部分是酒店、寫字樓、遊樂園什麽的。
這種投資可沒辦法和房地產一個價。
如果按照六分之一來確認，那麽就是200億。
在算上他們代替我們政府承擔的區域內橋梁、道路、基礎設施等的相關建設，這不是我們推諉啊，而是夏總說他們希望一體打造，並會招標國際上的頂級設計團隊打造。
這樣的話就有很多需要我們政府承擔的，由他們承建了，不過算上潛力等等相關，我們覺得200億就是最低了。”
張高官也問道：
“你這樣算就不對，雖然夏總他們要的是三公裏左右的深度，但誰都知道值錢的就是海邊那幾百米的距離。
再扣除沙灘、道路什麽的，這就最起碼消耗了一公裏多的距離。
海棠灣全長25公裏，就算都建成小區，之前的土地也就是這25公裏長、500米寬的距離，也就是12平方公裏，有效土地最多不超過畝地。
就算是純房地產項目一百萬一畝已經很誇張了吧，也就是150億，這還是滿負荷開發，總不能都建成小區嗎，就算有這麽多人，配套呢？”
“高官你說的是現在的價格，可是這些土地我們本來可以留著慢慢開發的，李總包括我們都知道隨著城市化進程的發展，房子、土地肯定都是會越來越貴的。
因此這種大批量的整體銷售，我們非但不能打折，還要有溢價，畢竟要把後續升值的空間考慮進去。”
三位沉思片刻，也都覺得老胡這個核算方法還是有一定道理的，而且他們也不能核定一個很低的價格，畢竟漫天要價、坐地還錢嗎。
雖然是談判，但本質上和砍價也沒有多少區別。
經過三位大佬的具體討論，最終結果是海棠灣整體出讓的價格範圍是150億-300億，清水灣的範圍是100億-200億，打包就是250億-500億。
當然這個價格開發單位要承擔轄區內所有道路、橋梁等基礎設施的建造，以及很多附帶的責任和義務。
書記率先問道：
“你們兩人是和這位李總談了一天，現在至少證明他的意向性很強，現在又確定了他擁有這種實力，加上剛才你們描述的藍圖也符合我們的期望，接下來還有什麽難度？”
“書記，現在雙方都很有意向，這是可以確定的.
但這麽大的整體開發，還是非政府性質的，由個人企業承建，這在整個省內甚至整個國內都是沒有先例的。
擺在我們麵前的第一個難題也是最大的一個難題，即使采取什麽樣的合作方式，如果是直接轉讓土地，收取土地轉讓金，這又該收多少？
畢竟沒有參考，價格定高了到時候把對方嚇跑了，畢竟人家企業也是來賺錢的。
但如果定低了，到時候造成國有資產流失，我們沒有功勞倒是小事，到時候再被打板子，這就得不償失了。”
胡副書記也補充說道：
“現在最關鍵的問題就是這個，至於其他的，倒都是小事情了，到時候慢慢談就好。”
“現在說來，這種一次性土地轉讓是最合適的了？以土地入股共同開發呢？”
張高官很直白的說道：
“書記，如果從企業的角度來看，對方既然這麽看重這個項目，從長遠來看合作開發自然更有利。
但對方不見得會同意，你也知道這些年的一些國有占股的企業，即使是占有股份達不到控股的地步，但如果領導有主意，也會對企業造成很大困擾。
我們在自然可以保證這種政策延續性，可是這個項目顯眼可見的需要很長的周期，我們也不可能一直在這兒任職。”
張高官隻說了前麵一段，後麵一段沒說，但書記肯定能明白，直白的說：
那就是就算是利益最大化，我們也享受不到，還不如一次性轉讓。
這樣的話崖州和陵水都將根據這個灣區的開發而收益，而我們省裏麵也可以利用這筆龐大的資金，改善全省的基礎設施建設、民生建設等等。
有錢了，就能花錢，花錢自然就會產生功績、政績，再加上灣區的開發，這就是雙重功績……
書記想了一會兒，然後老謀深算地說道：
“這件事情我們省裏麵肯定是不可能最終拍板的，肯定要上報國務院，你看這樣行不行。
既然這位李總如此有格局又如此愛國，我們讓他提一個方案、出一個價格，並給出原因，我們根據他的方案來論證，並最終上報國務院。”
“高，實在是高！”
“不過在這之前，你們政府應該有個大致的範圍吧，哪怕這個範圍稍大一些也問題不大，這種事情我們必須做到萬無一失，哪怕以小人之心度君子之腹了。”
說完這句話，看向胡副書記，直接問道：
“你們崖州那邊是怎麽想的，這可是你們最有潛力的一個灣區了，準備要多少嫁妝？”
書記玩笑著說道。
胡副書記卻表情嚴肅，很正式的說道：
“也不瞞書記說，雖然沒有先例，但市裏麵肯定也商討過了。
按照夏總他們劃定的區域，屬於海棠灣這塊的是從後海灣一直到赤嶺那邊和清水灣交界的地方。
以海岸線為基礎大致向裏，一直到環島高速，而且還包括了這一片海灣以及蜈支洲島和這個方向的海域麵積，總體麵積大概在80平方公裏。
這還是第一次有人以平方公裏為單位做開發啊！
如果按照畝來計算的話就是12萬畝，按照現在海棠灣的地價，如果全部用作地產開發的話。
扯平均海邊和非海邊，按照三分之一的地塊開發成房地產項目，也就是4萬畝，一畝一百萬，就是400億。”
書記聽到這個書記並沒有驚訝，畢竟這事情已經談了有一段時間了，大家也或多或少的了解了一些，書記直接問道：
“賬不是這麽算的吧？
就算按照你說的三分之一去開發，這四萬畝還要包括道路建設等等的其他配套基礎建設，相當於另外的8萬畝需要我們來建設的。
而且三分之一都蓋上樓、住上人，這也不現實啊？
你這樣算的話怕不是建出來的房子夠上百萬人住的了。”
“書記，我這不是按照您說的先確定個上限嗎？”
胡副書記得意的笑了笑。
“你啊你，好，那你繼續說。”
書記點了點老胡，笑著說道。
“這四百億隻是最上限，我們也知道這是不可能的，畢竟這裏麵說的建築用地還有大部分是酒店、寫字樓、遊樂園什麽的。
這種投資可沒辦法和房地產一個價。
如果按照六分之一來確認，那麽就是200億。
在算上他們代替我們政府承擔的區域內橋梁、道路、基礎設施等的相關建設，這不是我們推諉啊，而是夏總說他們希望一體打造，並會招標國際上的頂級設計團隊打造。
這樣的話就有很多需要我們政府承擔的，由他們承建了，不過算上潛力等等相關，我們覺得200億就是最低了。”
張高官也問道：
“你這樣算就不對，雖然夏總他們要的是三公裏左右的深度，但誰都知道值錢的就是海邊那幾百米的距離。
再扣除沙灘、道路什麽的，這就最起碼消耗了一公裏多的距離。
海棠灣全長25公裏，就算都建成小區，之前的土地也就是這25公裏長、500米寬的距離，也就是12平方公裏，有效土地最多不超過畝地。
就算是純房地產項目一百萬一畝已經很誇張了吧，也就是150億，這還是滿負荷開發，總不能都建成小區嗎，就算有這麽多人，配套呢？”
“高官你說的是現在的價格，可是這些土地我們本來可以留著慢慢開發的，李總包括我們都知道隨著城市化進程的發展，房子、土地肯定都是會越來越貴的。
因此這種大批量的整體銷售，我們非但不能打折，還要有溢價，畢竟要把後續升值的空間考慮進去。”
三位沉思片刻，也都覺得老胡這個核算方法還是有一定道理的，而且他們也不能核定一個很低的價格，畢竟漫天要價、坐地還錢嗎。
雖然是談判，但本質上和砍價也沒有多少區別。
經過三位大佬的具體討論，最終結果是海棠灣整體出讓的價格範圍是150億-300億，清水灣的範圍是100億-200億，打包就是250億-500億。
當然這個價格開發單位要承擔轄區內所有道路、橋梁等基礎設施的建造，以及很多附帶的責任和義務。